Bundesverwaltungsgericht entscheidet: Kein Vorkaufsrecht der Städte undGemeinden – keine Abwendungsvereinbarung!
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass Städte und Gemeinden ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück im Bereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung nicht mit der Annahme und Begründung ausüben dürfen, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgt.
Denn nach § 26 Nr. 4 Alt.2 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2, 3 BauGB aufweist.
Die Immobilie war von einem Wohnungsunternehmen in Berlin-Kreuzberg gekauft worden (Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889, 20 Mietwohnungen und 2 Gewerbeeinheiten). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht mit der Begründung aus, es wolle damit verhindern, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Verwaltungsgericht Berlin und Oberverwaltungsgericht Berlin keinen Erfolg, erst das Bundesverwaltungsgericht gab dem Wohnungsunternehmen als Käufer Recht: Das Bezirksamt war nicht berechtigt, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die gesetzlichen Voraussetzungen lagen nicht vor.
Damit wird auch eine in Hamburg weit verbreitete Praxis der Stadt und Bezirke nicht mehr zulässig sein. Häufig wurde in vergleichbaren Fällen von dem Eigentümer verlangt, eine „Abwendungsvereinbarung“ zu unterzeichnen, aus der sich ein Mieterschutz ergeben sollte. Tatsächlich wurden mit derartigen Abwendungsvereinbarungen aber auch Modernisierungen der Wohnungen oder die Schaffung von Eigentumswohnungen verhindert. Wenn der Käufer nicht bereit war, eine solche Erklärung zu unterschreiben, drohte die Stadt damit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Das Bundesverwaltungsgericht hat eindeutig festgestellt, dass diese Praxis rechtswidrig war und ist.
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