Mit der Sozialen Erhaltungsverordnung unterliegt auch der Abriss und Rückbau einer Immobilie einer zusätzlichen Genehmigungspflicht durch die zuständigen Behörden, in Hamburg die Bezirksämter. Ein Anspruch des Eigentümers besteht in diesen Fällen (anders als sonst) nicht. Die Soziale Erhaltungsverordnung verhindert, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum umgehen kann, wie er möchte.
Einzige Ausnahme: Es liegt ein Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit vor. Maßgeblich ist dabei, dass die Immobilie aus eigenen Erträgen nicht zu finanzieren ist, die Immobilie sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. Die Besonderheit ist hierbei, dass es für die Berechnung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Die Behörden und Bezirksämter möchten hierfür die – sehr strenge – Rechtsprechung zum Denkmalschutz heranziehen.
Ob dies zulässig und richtig ist, ist rechtlich umstritten und noch nicht abschließend geklärt. Eine wirtschaftlich zu nutzende Immobilie ist nicht mit einem Denkmal vergleichbar. Hier erfolgt aus unserer Sicht eine unzulässige Vermischung. Nach den Vorgaben der Behörden und Bezirksämter soll sich eine entsprechende wirtschaftliche Berechnung grundsätzlich an der II. BV orientieren. Dabei sind die Positionen Aufwand (Instandhaltung/Instandsetzung, Mietausfall u.a.), Kapitalkosten, Abschreibung u.s.w. zu berücksichtigen. Eine gesicherte Rechtsprechung gibt es hierzu nicht, ebenso wenig eine verlässliche Verwaltungspraxis. Vieles ist vom Einzelfall abhängig.
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