Mit der Entscheidung vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 – hat der BGH erneut die Maßgeblichkeit der HeizkostenVO für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten betont.
Auch bei hohem Wohnungsleerstand bleibt es für die Verteilung der Warmwasserkosten „grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind“.
Lediglich bei starken Verwerfungen kann eine als unbillig anzusehende Kostenverteilung nach Maßgabe von Treu und Glauben zu korrigieren sein.
In diesem Zusammenhang sind dann nicht nur die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch der Umstand, dass der Vermieter nicht nur keine Mieteinnahmen aus den leer stehenden Wohnungen hat, sondern auch über den Flächenanteil bei der Verteilung der Warmwasserkosten die beträchtlichen Mehrkosten aufzubringen hat.
Bedeutung für die Praxis:
Der Entscheidung kommt insbesondere für zum Rückbau bestimmte Wohnungsgebäude in Ostdeutschland erhebliche Bedeutung zu; allerdings auch für Fälle von „Kernsanierungen“, die nur bei völliger „Entmietung“ durchgeführt werden können. Weigern sich in diesen Fällen einzelne Mieter auszuziehen, kommt es häufig zu lang dauernden Gerichtsverfahren, während der das Gebäude nur noch von wenigen Mietern bewohnt wird.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist vollen Umfangs zuzustimmen. Sie stellt klar, dass von gesetzlichen Regelungen nicht nach Belieben durch die analoge Anwendung von Ausnahmetatbeständen (hier: § 9 a HKVO) abgewichen werden kann. Unbilligen Härten ist ggfs. durch eine Abwägung im Rahmen des § 242 BGB nach Treu und Glauben Rechnung zu tragen.
Die Entscheidung dürfte auch Maßstab für die Verteilung von Heizkosten sein, wenn Mieter bei hohen Leerstand geltend machen, durch wenig oder unbeheizte Nachbarwohnungen erheblichem „Wärmeklau“ ausgesetzt zu sein und deswegen eine Minderung der Heizkosten oder der Miete fordern. Auch in diesen Fällen gilt zunächst die Abrechnung nach Maßgabe der HKVO. Ob § 242 BGB Anwendung finden kann, dürfte dann auch davon abhängen, ob die Mieter bewusst einen Auszug oder die Räumung der Wohnung verhindern.
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