Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg hat mit Rechtsverordnung eine Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 3 BGB auf nur noch 15% beschlossen. Erhöhungen der Netto-Kaltmiete sind damit nur noch um 15% alle drei Jahre möglich!
Damit soll ein weiterer Anstieg des Mietniveaus in Hamburg verhindert werden. Die Verordnung gilt ab dem 01.09.2013 bis zum 31.08.2018. Verlängerung nicht ausgeschlossen.
1. Ausgenommen sind Mieterhöhungen bei Modernisierung nach § 559 BGB. Diese Kosten können auch weiter auf die Miete umgelegt werden. Möglich ist dabei eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (Bsp.: Neue Wärmedämmung verursacht anteilige Kosten der Wohnung in Höhe von 3.000,00 Euro, es ist eine jährliche Modernisierungsmieterhöhung von 330,00 Euro und 27,50 Euro monatlich möglich). Aber: Bei der nächsten regulären Mieterhöhung ist der Modernisierungsbetrag als Teil der Netto-Kaltmiete zu berücksichtigen, d.h. dieser wird nicht zusätzlich fortgeschrieben. Der Modernisierungsbetrag wird „aufgesogen“. Dadurch wird dann in vielen Fällen zunächst keine weitere reguläre bzw. turnusgemäße Mieterhöhung möglich sein.
2. Generell ist darauf hinzuweisen, dass sich die Rechtsprechung in Hamburg bei Mieterhöhungen in der Regel am Mittelwert des jeweiligen Mietenspiegels orientiert. Mieten, die über dem Mittelwert des Mietenspiegels liegen sind nur durchsetzbar, wenn die Wohnung besondere Lage- und Ausstattungsmerkmale zeigt. In der Regel sollte sich der Vermieter deshalb am Mittelwert des Mietenspiegels orientieren. Der Mieter sollte Mieterhöhungen genau prüfen, die über dem Mittelwert des Mietenspiegels liegen.
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